Bail : Document définissant les relations contractuelles entre propriétaire et locataire. Certains sont soumis à une réglementation particulière, d’autres relèvent de la libre volonté des parties dans le cadre des dispositions du Code Civil. Ils sont aussi appelés contrat de location.

Le bail précaire, aussi appelé bail commercial dérogatoire, se différencie du bail commercial classique, ou bail 3/6/9, utilisé le plus fréquemment mais impliquant un certain nombre de contraintes. Le bail précaire répond donc à un besoin de flexibilité du fait qu’il engage le locataire sur une plus courte durée.

Quelles différences entre bail précaire, bail commercial classique et convention d’occupation précaire ? Le bail commercial (voir dossier sur le bail commercial, aussi appelé bail 3/6/9), confère au locataire un droit de renouvellement ou, à défaut, un indemnité d’éviction dans la mesure où il respecte un rythme triennal, le locataire ne peut donner congé qu’au bout de 3, 6 ou 9 ans. En revanche, le bail dérogatoire, ou bail précaire, ou « bail de 23 mois », ou encore bail de courte durée, constitue, en substance, un bail dont la durée ne peut excéder deux ans, sans minimum de durée, selon l’article L 145-5 du code du commerce. Il permet donc de s’affranchir du rythme triennal du bail commercial, lequel peut s’avérer contraignant. Le bail précaire, de par la moindre contrainte de durée qu’il impose, est donc particulièrement adapté aux jeunes entreprises, qui ne peuvent prévoir à trois ans ses besoins immobiliers. L’entreprise peut, en effet, difficilement prévoir une croissance rapide de ses effectifs. Le bail précaire n’impose pas de minimum de durée, il permet donc de « tester » sans s’engager. A l’expiration du délai défini entre le locataire et le bailleur, inférieur ou égal à deux ans, le bail précaire peut alors se transformer en bail commercial classique. Notez toutefois que le locataire est tenu de respecter la durée du bail initialement prévue, sous peine d’être redevable du paiement des loyers jusqu’à expiration du bail dérogatoire. Le bail précaire est à différencier de la convention d'occupation précaire qui a en apparence toutes les caractéristiques essentielles du bail : elle confère un droit d'occupation d'un local déterminé, moyennant le versement d'un certain loyer. Elle en diffère cependant par sa fragilité : le caractère précaire de la situation de l'occupant doit être justifié dans la convention par des motifs sincères et légitimes. Par exemple, le propriétaire peut être amené à conclure une convention de ce type dans l'attente d'une expropriation pour cause d'utilité publique ou de travaux de démolition différés. Par suite, l'occupant ne sait pas à quel moment son bail prendra fin. Le terme prévu est en général un événement qui peut intervenir à tout moment et dont la date ne peut être précisée à l'avance. Le locataire ne bénéficie d'aucun droit au renouvellement de sa convention.

Quelles sont les caractéristiques du bail précaire ? Il n’est possible de signer un bail de courte durée que lors de l’entrée du locataire dans les locaux, et jamais suite à un bail commercial classique, i.e. un bail 3-6-9. Pour que le bail précaire soit valide, il faut que les deux parties s’expriment clairement sur leur volonté de déroger au statut des baux commerciaux. On conseille donc vivement d’insérer une clause au contrat mentionnant expressément l’article L 145-5 du code du commerce. Un bail précaire dure tout au plus 24 mois. Il est possible de prévoir moins que cette période. Si le bail le prévoit, il est possible de mettre fin à ce bail précaire avant l’échéance définie préalablement, selon les conditions décidées par les deux parties. L’annonce de la résiliation se fera par lettre recommandée avec avis de réception en respectant un délai de trois mois en règle générale.

Quels sont les avantages du bail précaire ? Pour le propriétaire, le bail précaire n’oblige aucunement au renouvellement du bail au profit du locataire, ni même à lui verser d’indemnités en cas de non-renouvellement. Si un second bail est signé à l’issue du bail dérogatoire, le loyer n’est pas plafonné, contrairement au cas du bail commercial classique. Pour le locataire, l’avantage principal est l’absence d’engagement de longue durée. En effet, le bail dérogatoire lui permet d’exercer une activité commerciale pendant une courte durée et de cesser à la fin de cette période si l’affaire ne s’avère pas rentable.

Quelle suite à l’issue d’un bail précaire ? Au terme du bail, le locataire peut continuer à occuper les lieux, le bail est alors requalifié en bail 3.6.9. S’il n’existe pas d’accord entre les deux parties, la valeur du loyer sera basée sur la valeur locative du bien. Le propriétaire doit envoyer un congé au locataire avant échéance du bail précaire, et éventuellement une mise en demeure de quitter les lieux si la nécessite se présente. Le locataire peut également s’opposer au départ du locataire, lequel se trouverait engagé par un bail commercial classique, et ne pourrait alors donner congé qu’à l’issue d’un période de trois ans. Notez qu’il est possible d’enchaîner les baux précaires, à condition que cela bénéficie au même locataire, pour les mêmes locaux, et que la durée totale des baux n’excède pas deux ans. Il est donc strictement impossible de conserver un statut de bail précaire plus de deux ans, pour un même lieu.

Bailleur : propriétaire qui donne à louer un bien immobilier

Bail commercial : contrat de location portant sur un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. la plupart de ces baux sont soumis au décret du 30 septembre 1953, et ils engagent le bailleur pour 9 années au minimum. le locataire pouvant résilier tous les 3 ans.

Droit au bail est un élément du fonds de commerce même s'il existe des fonds de commerce sans droit au bail. 

Il s'agit de la somme que le cessionnaire (acheteur du fonds de commerce) paye au cédant (vendeur du fonds de commerce). S'il est versé au propriétaire lors de la première signature d'un bail commercial, il s'appelle alors "droit d'entrée". En contrepartie, il accorde tous les droits garantis par les baux commerciaux.

Cette démarche est justifiée : le locataire sortant monnaye le fait que son loyer négocié antérieurement est sous-évalué par rapport au prix du marché. Il cédera par conséquent son bail moyennant le paiement d'une indemnité.

Droit de préemption : droit d’achat prioritaire permettant à une personnes privée ou à une collectivité publique de se porter acquéreur d’un bien immobilier, lors de la promesse de vente, en se substituant à l’acheteur initial.

Fonds de commerce : un ensemble d'éléments concourant à constituer une unité économique dont l'objet est de nature commerciale comprenant des éléments corporels, tel que le matériel, les marchandises et les équipements et des éléments incorporels, tels que la clientèle, le droit au bail et le nom commercial. Le titulaire d'un fonds de commerce bénéficie au regard du bailleur d'une protection particulière dite "propriété commerciale

 Le fonds de commerce est une notion juridique définie en France par la jurisprudence comme une «universalité», un bien meuble incorporel composé d'éléments corporels et incorporels mais juridiquement distinct de ces éléments. En pratique il s'agit de l'ensemble des actifs incorporels (enseignes, clientèle, droit au bail, marques, licences?) et corporels (matériel, outillage, mobilier?) qui sont mobilisés par une personne ou une entreprise dans le but de réaliser une activité commerciale ; il est à noter que les murs n'en font pas parti. Il peut être vendu, apporté à une société ou encore donné en nantissement. Son évaluation directe ou indirect est un exercice difficile mais essentiel lors d'un rapprochement ou d'une acquisition. Le fonds de commerce n'a pas d'existence comptable propre. Les éléments corporels et les incorporels susceptibles d'être évalués séparément (brevets, droit au bail) sont inscrits à l'actif du bilan selon leur nature. Demeurent certains éléments incorporels qui ne peuvent pas faire l'objet d'une évaluation dans le détail (par exemple la clientèle) et qui sont inscrit à l'actif dans le poste fond commercial, uniquement s'ils ont été acquis suite à une fusion ou une acquisition.

Location : local, terrain, logement ... mis à la disposition d'un occupant contre le paiement d'un loyer. Le propriétaire ou bailleur, et le locataire du bien, sont liés par un bail ou contrat de location, ce dernier n'étant pas nécessairement établi par écrit. Cependant, l'établissement d'un bail écrit entre le propriétaire et le locataire est fortement recommandé.

Mandant : celui qui donne un mandat

Mandataire : celui qui reçoit un mandat

Mandat : acte par lequel une personne (mandant), donne à une autre (mandataire), le pouvoir d'accomplir en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes juridiques, comme une vente, un achat, une location... Il est fait obligation pour les agents immobiliers et administrateurs de biens de détenir un mandat pour proposer un bien à la vente ou à la location ou encore pour le gérer.

Promesse de vente : avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier. Il est conseillé de le faire rédiger par un professionnel. Il existe deux sortes de promesses de vente : la promesse unilatérale de vente qui n'engage pas l'acheteur, mais uniquement le vendeur, pendant un délai limité qui doit être clairement précisé dans le contrat. La promesse bilatérale de vente (aussi appelée " synallagmatique "), ou compromis de vente, qui engage l'acquéreur au même titre que le vendeur. Il est d'usage que l'acquéreur verse un acompte (en général 10% du prix de vente) pour garantir l'exécution de l'acte.

Indice de référence des loyers

Référence 100 au 4e trimestre 1998

Indice des loyers commerciaux

Depuis le 7 novembre 2008, les parties à un bail commercial ou à un bail dérogatoire peuvent se référer à un nouvel indice pour la révision du loyer, l'indice des loyers commerciaux (ILC) mis en place par la loi de la modernisation de l'économie du 4 août 2008 et le décret d'application du 4 novembre 2008. L'INSEE a publié le 10 novembre 2008 les valeurs de cet indice.

Cet indice n'est pas obligatoire mais constitue une alternative à l'Indice du Coût de la Construction. En conséquence, pour les baux en cours, si les parties décident d'utiliser ce nouvel indice, elles doivent signer un avenant au bail.

Indice du coût de la construction

Cet indice peut encore être utilisé pour les locations de logements ne constituant pas la résidence principale du locataire ainsi que pour les baux professionnels et les baux commerciaux. Rappelons que pour derniers, bailleurs et locataires peuvent, depuis le 7 novembre 2008, choisir un nouvel indice, l'indice des loyers commerciaux.

Diagnostic amiante

Art. L1334-13 à L1334-29 du code de la Santé publique
Annexe 13.9 code de la Santé publique
Norme NF X 46-020

Arrêté du 22/08/2002

Le diagnostic amiante concerne tous les immeubles collectifs ou les maisons individuelles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Les vendeurs d'appartements, de maisons, de locaux commerciaux ou professionnels, mais aussi d'emplacements de stationnements ou de caves sont donc concernés par le diagnostic amiante.

• Appartements : Le diagnostic amiante porte uniquement sur les parties privatives. Par exemple, votre appartement, sa cave et son emplacement de stationnement dans le parking en sous-sol. Vous n'avez pas à intervenir pour le diagnostic des parties communes de votre immeuble. Ces dernières font déjà l'objet d'un dossier technique que votre notaire réclamera à votre syndic de copropriété.
• Maisons individuelles : Pour les vendeurs de maisons individuelles, le contrôle porte sur l'ensemble du bien et de ses dépendances. Par exemple, la maison principale, le garage indépendant, l'abri de jardin, mais aussi la niche du chien !

Ce diagnostic amiante avant vente est visuel. Il ne fait donc pas l'objet de sondage destructif.

Les investigations portent notamment sur les calorifugeages, les flocages, les faux plafonds quand ils sont antérieurs au 1er juillet 1997, mais également sur tous les autres matériaux répertoriés dans une liste. Cette liste comprend notamment, les matériaux en fibre ciment, les dalles de sol, les enduits projetés...

En cas de doute sur un matériau visible, notre expert prélèvera un échantillon afin de le faire analyser par un laboratoire indépendant.

En cas de présence d'amiante, vous n'avez pas de travaux à réaliser, seulement l'obligation d'en informer l'acquéreur dès la signature du compromis de vente.

Validité de l'attestation : illimitée en l'absence d'amiante

Diagnostic plomb

Art. L.1334-5 à 1334-10 du code de la Santé publique
Art. L.1334-10 à R. 1334-12 du code de la Santé publique
Décret n°2006-474 du 25 avril 2006
4 arrêtés du 25 avril 2006

Le diagnostic plomb concerne uniquement les biens à usage d'habitation construits avant le 1er janvier 1949. Il est à annexer à votre compromis de vente ou à votre bail.

Les maisons, les appartements et la partie habitation des locaux mixtes (Exemple : le logement affecté à une boutique) sont donc visés par cette mesure.

Concernant un immeuble en copropriété affecté en tout ou partie à l'habitation, la recherche de plomb est à réaliser dans les parties communes. Si votre syndic l'a déjà fait, vous pouvez lui demander le résultat. Sinon, sachez qu'il est obligé de le faire à votre demande.

Le constat des risques d'exposition au plomb s'effectue à l'aide d'un appareil à fluorescence X, dont l'utilisation est soumise à un agrément ministériel.

Les conclusions de ce diagnostic plomb sont très souvent positives, même lorsque vos peintures ont été récemment réalisées et sont en parfait état. En effet l'appareil à fluorescence X est capable de détecter les anciennes peintures au plomb sous des revêtements récents.

La recherche porte sur l'ensemble des éléments peints de votre habitation: murs, plafonds, portes, plinthes, fenêtres, garde-corps, volets...

Le rapport indiquera l'ensemble des mesures positives ou négatives.

En cas de présence de plomb, le propriétaire doit veiller à l'entretien des peintures et à supprimer l'exposition au plomb si les peintures sont dégradées.

Validité de l'attestation :

• pour une vente : un an
• pour une location : six ans

En cas d'absence de plomb, le diagnostic est définitif

Mesurage Loi CARREZ

Art. 46 de la loi 65-557 du 10/07/1965 modifié par la loi n°96-1107 du 18/12/1996
Art.4-1 & 4-2 du décret n°67-223 du 17/03/1967

La loi Carrez concerne toutes les ventes de logements en copropriété d'une surface au moins égale à 8 m2, c'est-à-dire les appartements, les locaux commerciaux ou professionnels, les chambres de service de plus de 8 m2 et certaines maisons ou pavillons en copropriété horizontale.

La loi Carrez concerne la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, des murs, des marches et cage d'escalier, des gaines, des embrasures de portes et fenêtres.

Cette superficie privative représente votre lot de copropriété tel qu'il est défini au dernier règlement de copropriété publié aux hypothèques.

Sont exclus de la loi Carrez, les surfaces d'une hauteur inférieure à 1,80m, les loggias, les balcons, les terrasses ainsi que les annexes, caves, garages et jardins. Egalement, ne sont pas concernés par la loi Carrez, les logements vendus sur plan ainsi que les maisons individuelles.

Validité de l'attestation : durée illimitée en l'absence de modification intérieure.

 Diagnostic de Performance Énergétique

Article L134-1 à L134-5 du Code de la construction et de l'habitat
Décret n°2006-1147 du 14/09/2006

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour toutes les ventes et les locations de biens équipés d'un chauffage (individuel ou collectif). Son objectif est double :

• vous informer, grâce à l'étiquette énergie habitat, qui note la consommation de chauffage et d'eau chaude pour votre bien, en le classant de A (économe) à G (consommateur).
• vous inciter à diminuer votre facture en consommant moins et mieux. Pour cela, le diagnostic comporte des recommandations (isoler vos combles, changer votre chaudière, etc.) et précise l'investissement et les économies correspondantes.

Ce diagnostic a une place particulière dans le dossier de diagnostic technique, puisque c'est le seul qui doit être fourni à l'acquéreur ou au locataire avant la signature :

• depuis le 14 juillet 2010, le vendeur doit obligatoirement tenir à disposition de tous les candidats acquéreurs un diagnostic de performance énergétique (DPE). Le DPE doit donc toujours avoir été réalisé avant d'organiser les visites du bien ;
• à compter du 1er janvier 2011, le classement du bien au regard de sa performance énergétique devra être mentionné dans l'annonce de vente. Le DPE devra donc être réalisé dès le passage de l'annonce.

Ce document n'a qu'une valeur informative. L'acquéreur ou le locataire ne pourra se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l'encontre du propriétaire. En effet les consommations réelles des bâtiments dépendront directement des conditions d'usage et de la température effective de chauffage. Néanmoins les estimations permettront une comparaison objective de la qualité des biens immobiliers mis en vente ou à la location.

Validité du diagnostic : 10 ans

Etat des Risques Naturels et Technologiques

Art. L.125-5 & R.125-23 à 27 du code de l'Environnement

Arrêté du 13/10/2005

Le propriétaire doit annexer au contrat un état des risques naturels et technologiques, pour toutes locations et pour toutes ventes.

Ce document, valable 6 mois, présente les risques naturels (inondation, sécheresse, mouvement de terrain...) et technologiques (industriels, biologiques...) auxquels est exposé un immeuble.

Un état des risques comprend l'arrêté préfectoral et les cartes communales, ainsi que le plan de situation et la liste des risques auquel est exposé votre bien.

Si vous en avez le temps, vous pouvez réunir vous-mêmes ces documents auprès des administrations concernées : votre Préfecture, votre Mairie et la DDE selon les départements. Si vous ne souhaitez pas faire ces démarches, nous pouvons nous occuper de toutes ces formalités administratives.

Etat Parasitaire - Termites

Art. L 133-4 et suivants et R133-1 et suivants du Code de la Construction

Et de l’habitation.

Arrêté du 08/07/2008

Il concerne tous les biens immobiliers bâtis ou non bâtis situés dans une zone à risque ou susceptible de l'être. Cette zone est définie par arrêté préfectoral ou municipal.

Les maisons, les appartements, les locaux commerciaux ou professionnels mais également les caves, emplacements de stationnement, garages et les terrains non bâtis font l'objet de cette recherche.

Les termites se développent aussi bien dans les immeubles anciens que récents. En effet, ils aiment autant le bois que la cellulose, présente dans les papiers, les cartons, souvent entreposés dans nos caves. Ils se déplacent dans le noir, recherchent l'humidité et, forment des cordonnets (tunnels) pour contourner les obstacles tels que les murs en béton. Si vous avez connaissance de la présence de termites dans votre immeuble ou maison, vous devez en faire la déclaration auprès des services municipaux de votre commune.

Si vous êtes en copropriété, vous fournissez à votre acquéreur un diagnostic portant sur votre bien et ses éventuelles dépendances.

Validité de l'attestation : L'état parasitaire a une durée de validité de 6 mois.

Diagnostic électricité

Art. L 134-7 et R134-10 et suivants du code de la Construction et de l’habitation.

Le diagnostic électricité concerne uniquement les biens à usage d'habitation ayant une installation intérieure de plus de 15 ans. Il est à annexer dès votre compromis de vente.

Les maisons, les appartements et la partie habitation des locaux mixtes (Exemple : le logement affecté à une boutique) sont donc visés par cette mesure.

Concernant les immeubles en copropriété affectés en tout ou partie à l'habitation, le diagnostic électricité ne concerne pas les parties communes.

Le saviez-vous ? : En France, plus de 7 millions de logements sont en insécurité électrique dont 2 millions sont particulièrement dangereux.

Plus de 100 morts par an et plus de d'un tiers des 250 000 incendies recensés sont directement liés aux accidents électriques.

Le diagnostic s'applique aux parties privatives du logement et de leurs dépendances. Le technicien certifié va vérifier l'adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau, ainsi que les conditions de leur installation, au regard des exigences de sécurité.

Cet état porte sur l'appareil général de commande et de protection, sur les dispositifs différentiel et de protection, sur la liaison équipotentielle, sur l'identification des matériels électriques inadaptés et des conducteurs non protégés.

Un rapport permet d'identifier les anomalies le cas échéant. Le vendeur n'a aucune obligation de travaux, mais doit transmettre ce rapport à l'acquéreur afin de s'exonérer de la garantie des vices cachés.

Validité de l'attestation : 3 ans

Diagnostic des installations gaz

Art. L 134-6 et R 134-6 et suivants du code de la Construction et de l’habitation

Arrêté du 6 avril 2007

Il est obligatoire pour toutes les ventes de logement dont l'installation intérieure de gaz a plus de quinze ans.

Réalisé par des professionnels certifiés, le diagnostic gaz consiste à établir un état de l'installation intérieure de gaz afin d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes.

Le diagnostic porte sur quatre points :

• la tuyauterie fixe,
• le raccordement en gaz des appareils,
• la ventilation des locaux,
• la combustion.

Les éventuelles anomalies doivent être détectées et classées selon leur dangerosité.

Le diagnostiqueur a même la possibilité d'interrompre l'alimentation en gaz si l'installation comporte un danger grave et immédiat.

Ce diagnostic doit être réalisé même si le gaz est coupé et même s'il le compteur a été supprimé, à partir du moment où il subsiste une tuyauterie fixe dans le logement.

Attention, il ne s'agit pas d'une attestation de conformité de l'installation mais de savoir si celle-ci est dangereuse ou non.

Le rapport liste, le cas échéant, les anomalies identifiées et préconise des travaux de réparation.

En cas d'anomalie (excepté le « danger grave »), vous n'êtes pas obligés de faire réaliser immédiatement ces travaux, mais vous devez en informer vos acquéreurs.

Ce dossier est à annexer à la promesse de vente

Validité de l'attestation : 3 ans.

LOCATION LOCAUX COMMERCIAUX

LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement

Dans le cadre d’une location, le contrat de bail commercial ou professionnel doit dorénavant comporter

1 - un diagnostic de performance énergétique (DPE). Seuls les baux ruraux et les locations saisonnières en restent exemptés.

Réalisé par des professionnel, le DPE, qui n’a qu’une valeur informative et est valable 10 ans, donne une estimation de la consommation d’énergie et du taux d’émission de gaz à effet de serre du logement ou du bâtiment sur lequel il est réalisé.

2 - Par ailleurs, le bailleur d’un local commercial situé dans une zone à risques désignée par arrêté préfectoral, doit également joindre au contrat de bail un état des risques naturels et technologiques (ERNT). Ce document informe à titre préventif, le futur acquéreur ou locataire des risques majeurs, naturels (inondations, mouvements de terrain …) ou technologiques (industriels, chimiques…) auxquels il peut être exposé.

3 - Tout bail conclu ou renouvelé à partir du 1er janvier 2012 (à partir du 14 juillet 2013 pour un bail en cours), portant sur un local commercial à usage de bureaux de plus de 2 000 m2, doit comporter une annexe environnementale contenant des informations sur les consommations énergétiques des locaux loués :

un descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux loués (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage...),

leur consommation réelle d'eau et d'énergie,

la quantité de déchets générée.

Cette annexe peut prévoir des obligations qui s'imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux.

4 - L'AMIANTE

Ce diagnostic amiante concerne tous les immeubles (article R1334-18 du Code de la santé publique).

Attention, cette obligation est sanctionnée pénalement. C'est une contravention de 5ème classe

5 - CONSTAT DE RISQUE D'EXPOSITION AU PLOMB

Pour toutes les locations commerciales qui comprennent une partie louée en habitation, le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est obligatoire si le bâtiment a été construit avant 1949. Il est valable 1 an.