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Bail
Contrat entre un bailleur et un locataire fixant les conditions de la mise à disposition d'un local ou ensemble de locaux pour une certaine durée.
Lorsqu'un type de local ne relève pas d'une législation spécifique, les conditions de la location sont régies par les articles 1708 à 1762 du Code civil. En réalité, il subsiste peu de type de locaux bénéficiant de cette liberté : locaux professionnels (non commerciaux), locaux meublés, locations saisonnières, remises, garages, boxes et emplacements de stationnement.
Les locaux commerciaux sont eux soumis au décret n°53-960 du 30 septembre 1953, avec des règles particulières de durée et d'indemnisation du locataire en cas de congé qui confèrent aux titulaires de baux commerciaux une " propriété commerciale ". Un bail prend effet à sa signature ; à son expiration, il se renouvelle soit par tacite reconduction, soit par signature d'un bail renouvelé.
Enfin, il prend fin par congé délivré par l'une ou l'autre des parties. Enfin, si la signature d'un contrat écrit est plus que recommandée, son absence n'empêche de se prévaloir ni de l'application de la législation dont le type de local relève, ni des conditions dont on peut apporter la preuve qu'elles ont été acceptés antérieurement !
Par contre, en l'absence d'état des lieux dûment signé par les deux parties, bailleur et locataire, l'article 1731 du Code civil, précise que " le preneur est présumé avoir reçus les locaux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire ".
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Bailleur
propriétaire qui donne à louer un bien immobilier.
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Bail commercial
contrat de location portant sur un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. La plupart de ces baux sont soumis au décret du 30 septembre 1953, et ils engagent le bailleur pour 9 années au minimum. Le locataire pouvant résilier tous les 3 ans.
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Cession de bail
Acte par lequel le titulaire d'un bail se substitue un autre locataire en ses lieu et place. Cette substitution s'effectue en général à titre onéreux - le locataire en place cède son " droit au bail " - mais peut s'envisager à titre gratuit.
La cession de bail est de droit sauf si elle est interdite dans le bail ; dans ce cas, elle doit pour pouvoir être réalisée, recueillir l'accord exprès du bailleur intervenant dans l'acte de cession ou par avenant au bail, faute de quoi le bailleur a la possibilité de résilier le bail concerné.
La cession de bail ne se pratique plus que pour les baux commerciaux (elle est systématiquement interdite dans les baux d'habitation), et les baux la soumettent dans la presque totalité des cas à l'accord du bailleur, qui peut en profiter pour augmenter le loyer ou modifier les clauses du bail à son avantage.
Il est un cas ou le bailleur commercial ne peut s'opposer à la cession du bail : celui où cette cession intervient dans la cadre de la cession du fonds de commerce.
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Cession de fonds de commerce
C'est l'acte par lequel un commerçant ou une entreprise cède son fonds de commerce, qui inclut les contrats permettant l'exploitation commerciale et notamment le bail des locaux commerciaux, de bureaux ou industriels.
Contrairement à une cession " sèche " de droit au bail, le bailleur ne peut s'opposer à une cession de fonds de commerce, ni avoir son mot à dire sur le choix du cessionnaire (l'acquéreur).
Il est des cas cependant où le cédant a besoin de solliciter le bailleur : notamment lorsque le cessionnaire exige un élargissement des activités prévues au bail (voir déspécialisation), ou la possibilité de sous-louer (voir sous-location), et également dans le cas où le bail est près de son terme et où le cessionnaire exige une promesse de renouvellement à des conditions fixées à l'avance, ou même un renouvellement anticipé.
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Droit de préemption
droit d'achat prioritaire permettant à une personne privée ou à une collectivité publique de se porter acquéreur d'un bien immobilier, lors de la promesse de vente, en se substituant à l'acheteur initial.
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Droit au bail
C'est le droit dont dispose le titulaire d'un bail d'utiliser des locaux pendant une certaine durée, avec la plupart du temps un droit au renouvellement à l'issue du bail en cours. Sous certaines conditions, ce droit est cessible (voir cession de bail). La valeur du droit au bail est évidemment fonction de la rareté d'un type de locaux à la location à une localisation donnée. Pratiquée à l'époque de la grande crise du logement, la cession de droit au bail ne se pratique plus pour l'habitation. par contre, elle se pratique encore couramment pour les boutiques. Traditionnellement pour ces dernières, le droit au bail s'appelle aussi le " pas de porte ". En commercial, le droit au bail est un des éléments importants du fonds de commerce.
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Fonds de commerce
Un ensemble d'éléments concourant à constituer une unité économique dont l'objet est de nature commerciale comprenant des éléments corporels, tel que le matériel, les marchandises et les équipements et des éléments incorporels, tels que la clientèle, le droit au bail et le nom commercial. Le titulaire d'un fonds de commerce bénéficie au regard du bailleur d'une protection particulière dite "propriété commerciale". |
Location
Local, terrain, logement... mis à la disposition d'un occupant contre le paiement d'un loyer. Le propriétaire ou bailleur, et le locataire du bien sont liés par un bail ou contrat de location, ce dernier n'étant pas nécessairement établi par écrit. Cependant, l'établissement d'un bail écrit entre le propriétaire et le locataire est fortement recommandé. En France, le régime le plus courant de location pour l'habitation est la location nue, c'est à dire la location sans fourniture de meubles.
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Mandat
Acte par lequel une personne (mandant), donne à une autre (mandataire), le pouvoir d'accomplir en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes juridiques, comme une vente, un achat, une location... Il est fait obligation pour les agents immobiliers et administrateurs de biens de détenir un mandat pour proposer un bien à la vente ou à la location ou encore pour le gérer.
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Mandataire
Celui qui reçoit un mandat. |
Mandatant
Celui qui donne un mandat.
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Promesse de vente
Avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier. Il est conseillé de le faire rédiger par un professionnel. Il existe deux sortes de promesses de vente : la promesse unilatérale de vente qui n'engage pas l'acheteur, mais uniquement le vendeur, pendant un délai limité qui doit être clairement précisé dans le contrat. La promesse bilatérale de vente (aussi appelée " synallagmatique "), ou compromis de vente, qui engage l'acquéreur au même titre que le vendeur. Il est d'usage que l'acquéreur verse un acompte (en général 10% du prix de vente) pour garantir l'exécution de l'acte.
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